Der französische Immobilienmarkt hat seit 2025 eine Erholung der Transaktionsvolumina eingeleitet, nach zwei Jahren der Kontraktion. Die Zinssätze haben sich stabilisiert, die Preise in mehreren Metropolen haben aufgehört zu fallen, und der steuerliche Rahmen hat tiefgreifende Änderungen erfahren, insbesondere für die möblierte Vermietung. In Immobilien zu investieren, ist 2026 nicht mehr dasselbe wie vor drei Jahren. Die steuerlichen, regulatorischen und finanziellen Parameter haben sich gleichzeitig verändert, was jede vereinfachte Prognose fragil macht.
Steuerliche Aspekte der möblierten Vermietung: Was sich seit 2025 geändert hat
Die meisten Investitionsleitfäden für die Vermietung präsentieren die möblierte Vermietung weiterhin als systematisch steuerlich vorteilhafter. Diese Sichtweise verdient eine Nuancierung im Licht der jüngsten Reformen.
Die Sozialabgaben auf die Einkünfte aus LMNP sind von 17,2 % auf 18,6 % gestiegen für die Einkünfte, die ab dem 1. Januar 2025 erzielt werden. Die unmöblierte Vermietung bleibt bei einem Satz von 17,2 %. Dieser scheinbar unauffällige Unterschied verringert die Nettorentabilität zwischen den beiden Regimen und verändert die Entscheidung für Investoren, die zwischen unmöbliert und möbliert schwanken.
Gleichzeitig hat das Gesetz Le Meur (Gesetz Nr. 2024-1039) das Mikro-BIC-Regime für Ferienwohnungen verschärft. Für die nicht klassifizierten Ferienwohnungen sinkt die Einnahmegrenze auf 15.000 Euro mit einem pauschalen Abzug von 30 %. Jeder Investor, der von dieser neuen Regelung betroffen ist, muss seine Rentabilität vollständig neu berechnen.
Die Wiederintegration der Abschreibungen in die Berechnung des Gewinns betrifft Verkäufe, die nach dem 15. Februar 2025 stattfinden. Ein Investor, der seine Immobilie zehn Jahre lang im LMNP abgeschrieben hat, wird sehen, dass sein zu versteuernder Gewinn um den Betrag der abgezogenen Abschreibungen steigt. Der jährliche Steuervorteil wird beim Verkauf fällig.
Um diese Themen zu vertiefen, behandeln die Dossiers über Immobilien auf Vivez Décorez mehrere dieser steuerlichen Mechanismen im Detail.
DPE-Vorgaben und Mietstopp: Der regulatorische Zeitplan, den es zu berücksichtigen gilt
Das Energieeffizienzdiagnose (DPE) ist kein einfaches Verwaltungsdokument mehr. Es bestimmt nun das Recht zu vermieten und die anwendbare Miethöhe.
Wohnungen der Kategorie G sind seit dem 1. Januar 2025 von der Vermietung ausgeschlossen. Wohnungen der Kategorie F folgen gemäß dem schrittweisen Zeitplan, der im Klimaschutz- und Resilienzgesetz vorgesehen ist. Der Kauf einer schlecht klassifizierten Immobilie in der Hoffnung, sie später zu renovieren, birgt das Risiko einer Zwangsvermietungspause, falls die Arbeiten sich verzögern.
- Eine Wohnung der Kategorie G kann seit Januar 2025 nicht mehr neu vermietet werden, was ihre Vermietung ohne vorherige Renovierung unmöglich macht.
- Die Mieten für Wohnungen der Kategorien F und G sind eingefroren: Keine Erhöhung ist erlaubt, selbst bei einem Mieterwechsel.
- Die Verpflichtung zu einem Energieaudit kommt zusätzlich zum DPE für bestimmte Transaktionen hinzu, was die Verkaufsfristen verlängert und die Erwerbskosten erhöht.
Dieser regulatorische Zeitplan verwandelt den DPE in eine finanzielle Variable. Die Kosten für energetische Renovierungen müssen im ursprünglichen Finanzierungsplan enthalten sein, nicht als optionaler Posten, der in fünf Jahren behandelt wird.
Reale Mietrendite: Die Posten, die die Rechner vergessen
Die Online-Rechner zeigen eine verlockende Bruttorendite an. Sie teilen die jährliche Miete durch den Kaufpreis und erhalten einen Prozentsatz. Dieser Ansatz lässt mehrere Posten außer Acht, die, kumuliert, die Rentabilität um die Hälfte reduzieren können.
Die Grundsteuer ist in vielen Gemeinden in den letzten Jahren erheblich gestiegen. Die Hausgeldkosten beinhalten manchmal Rücklagen für Fassadenrenovierungen oder Normen. Die Mietpause, selbst auf einige Wochen pro Jahr reduziert, belastet die jährliche Rendite. Die Verwaltungskosten, wenn Sie delegieren, machen in der Regel mehrere Punkte der Miete aus.
Die netto Rendite nach Steuern und Kosten ist der einzige verlässliche Indikator, um zwei Projekte zu vergleichen. Eine Immobilie, die in einer mittelgroßen Stadt mit einer hohen Bruttorendite angeboten wird, kann sich als weniger rentabel herausstellen als eine teurere Immobilie in einer Metropole, in der die Leerstandsquote nahezu null ist.
Die Erfahrungen vor Ort divergieren in diesem Punkt: Einige Investoren in mittelgroßen Städten erzielen zufriedenstellende Netto-Renditen dank niedriger Kaufpreise, während andere aufgrund unzureichender Mietnachfrage unter längeren Leerstandszeiten leiden. Der lokale Mietdruck hat Vorrang vor der angegebenen Bruttorendite.
Immobilieninvestitionen und Status des privaten Vermieters im Jahr 2026
Der neue Status des privaten Vermieters, dessen Rahmen sich 2026 konkretisiert, verändert die Bedingungen für die langfristige Vermietung. Dieses System zielt darauf ab, die Vermietung von Wohnungen in angespannten Gebieten zu fördern, im Gegenzug für Verpflichtungen hinsichtlich der Miethöhe und der Mietdauer.
Die verfügbaren Daten erlauben es noch nicht, die tatsächlichen Auswirkungen dieses Status auf die Rentabilität der Projekte zu messen. Die Anwendungsdekrete sind neu, und die ersten Bewertungen werden erst nach mehreren Quartalen der Umsetzung möglich sein.
Was jedoch klar ist: Die Immobilienbesteuerung wird von Jahr zu Jahr komplexer. Die Zeit, in der ein Investor zwischen unmöblierter und möblierter Vermietung auf der Grundlage eines einzigen Bewertungsrasters wählen konnte, ist vorbei. Das Steuermodell hängt von der Art der Immobilie, ihrer Energieklassifizierung, ihrem Standort, der Haltedauer und der gewählten Betriebsart ab.
Ein Investor, der 2026 einen Vorvertrag unterschreibt, ohne seine Besteuerung über zehn Jahre hinweg genau simuliert zu haben, geht ein messbares Risiko ein. Die Rentabilität eines Immobilienprojekts hängt ebenso sehr von der steuerlichen Tabelle ab wie von der Wahl des Stadtteils.