O mercado imobiliário francês iniciou uma recuperação dos volumes de transações desde 2025, após dois anos de contração. As taxas de juros se estabilizaram, os preços em várias metrópoles deixaram de cair, e o quadro fiscal passou por modificações profundas, especialmente para a locação mobiliada. Investir em imóveis em 2026 não é mais o mesmo cálculo de três anos atrás. Os parâmetros fiscais, regulatórios e financeiros mudaram simultaneamente, o que torna qualquer projeção simplista frágil.
Fiscalidade da locação mobiliada: o que mudou desde 2025
A maioria dos guias de investimento locativo continua a apresentar a locação mobiliada como sistematicamente mais vantajosa do ponto de vista fiscal. Essa leitura merece ser nuançada à luz das reformas recentes.
Os encargos sociais sobre os rendimentos LMNP passaram de 17,2% para 18,6% para os rendimentos recebidos a partir de 1º de janeiro de 2025. A locação nua permanece com a taxa de 17,2%. Essa diferença, discreta à primeira vista, reduz a margem de rentabilidade líquida entre os dois regimes e altera a arbitragem para os investidores que hesitam entre nu e mobiliado.
Paralelamente, a lei Le Meur (lei n° 2024-1039) endureceu o regime micro-BIC dos imóveis mobiliados para turismo. Para os imóveis de turismo não classificados, o teto de receitas cai para 15 000 euros com uma dedução fixa reduzida a 30%. Todo investidor afetado por essa nova tabela deve recalcular completamente sua rentabilidade.
A reinclusão das depreciações no cálculo da mais-valia diz respeito às vendas realizadas após 15 de fevereiro de 2025. Um investidor que depreciou seu imóvel durante dez anos em LMNP verá sua mais-valia tributável aumentar pelo valor das depreciações deduzidas. O ganho fiscal anual é pago na revenda.
Para aprofundar esses assuntos, os dossiês dedicados a imóveis no Vivez Décorez detalham vários desses mecanismos fiscais.
Restrições DPE e congelamento de aluguéis: o calendário regulatório a ser integrado
O diagnóstico de desempenho energético (DPE) não é mais um simples documento administrativo. Ele agora condiciona o direito de alugar e o nível de aluguel aplicável.
Os imóveis classificados como G estão proibidos de serem alugados desde 1º de janeiro de 2025. Os imóveis classificados como F seguirão de acordo com o calendário progressivo previsto pela lei Clima e Resiliência. Comprar um imóvel mal classificado pensando em reformá-lo mais tarde expõe a um período de vacância locativa forçada se as obras atrasarem.
- Um imóvel classificado como G não pode mais ser objeto de um novo contrato desde janeiro de 2025, o que torna sua locação impossível sem reforma prévia.
- Os aluguéis dos imóveis classificados como F e G estão congelados: nenhuma revalorização é permitida, mesmo em caso de mudança de inquilino.
- A obrigatoriedade de uma auditoria energética se soma ao DPE para certas transações, o que prolonga os prazos de venda e aumenta o custo de aquisição.
Esse calendário regulatório transforma o DPE em uma variável financeira. O custo da reforma energética deve constar no plano de financiamento inicial, e não como um item opcional a ser tratado em cinco anos.
Rentabilidade locativa real: os itens que os simuladores esquecem
Os calculadores online exibem uma rentabilidade bruta atraente. Eles dividem o aluguel anual pelo preço de compra e obtêm uma porcentagem. Essa abordagem omite vários itens que, somados, podem reduzir a rentabilidade pela metade.
O imposto predial aumentou significativamente em muitas comunas nos últimos anos. As taxas de condomínio às vezes incluem chamadas de fundos para reforma ou adequação às normas. A vacância locativa, mesmo reduzida a algumas semanas por ano, pesa sobre a rentabilidade anual. As taxas de gestão locativa, se você delegar, geralmente representam vários pontos de aluguel.
A rentabilidade líquida após impostos e encargos é o único indicador confiável para comparar dois projetos. Um imóvel exibido com uma rentabilidade bruta alta em uma cidade média pode se revelar menos eficiente do que um imóvel mais caro em uma metrópole onde a vacância locativa é quase nula.
Os retornos de campo divergem nesse ponto: alguns investidores em cidades médias obtêm rentabilidades líquidas satisfatórias graças a preços de compra baixos, enquanto outros enfrentam períodos prolongados de vacância devido à falta de demanda locativa suficiente. A tensão locativa local prevalece sobre a rentabilidade bruta exibida.
Investimento imobiliário e status do locador privado em 2026
O novo status do locador privado, cujos contornos se definem em 2026, modifica as condições de exercício da locação de longa duração. Este dispositivo visa incentivar a locação de imóveis em áreas de alta demanda, em troca de compromissos sobre o nível de aluguel e a duração do contrato.
Os dados disponíveis ainda não permitem medir o impacto real desse status na rentabilidade dos projetos. Os decretos de aplicação são recentes, e os primeiros balanços só serão possíveis após vários trimestres de implementação.
O que é claro, no entanto: a fiscalidade imobiliária se torna mais complexa a cada ano. A época em que um investidor podia escolher entre locação nua e mobiliada com base em uma única grade de leitura acabou. O regime fiscal depende do tipo de imóvel, de sua classificação energética, de sua localização, da duração da posse e do modo de exploração escolhido.
Um investidor que assina um compromisso em 2026 sem ter simulado precisamente sua fiscalidade em dez anos assume um risco mensurável. A rentabilidade de um projeto imobiliário se decide tanto na planilha fiscal quanto na escolha do bairro.