De Franse vastgoedmarkt heeft sinds 2025 een herstel van de transactievolumes ingezet, na twee jaar van krimp. De rentetarieven zijn gestabiliseerd, de prijzen in verschillende metropolen zijn gestopt met dalen, en het fiscale kader heeft ingrijpende wijzigingen ondergaan, met name voor de verhuur van gemeubileerde woningen. Investeren in vastgoed in 2026 is niet langer dezelfde berekening als drie jaar geleden. De fiscale, regelgevende en financiële parameters zijn gelijktijdig veranderd, wat elke simplistische projectie kwetsbaar maakt.
Fiscale regels voor gemeubileerde verhuur: wat is er veranderd sinds 2025
De meeste verhuurinvesteringgidsen blijven gemeubileerde verhuur systematisch als fiscaal voordeliger presenteren. Deze lezing verdient nuancering in het licht van recente hervormingen.
De sociale bijdragen op de LMNP-inkomsten zijn gestegen van 17,2 % naar 18,6 % voor de inkomsten verkregen vanaf 1 januari 2025. De ongemeubileerde verhuur blijft op het tarief van 17,2 %. Dit schijnbaar kleine verschil verkleint de netto-rendementsverschillen tussen de twee regimes en verandert de afweging voor investeerders die twijfelen tussen ongemeubileerd en gemeubileerd.
Tegelijkertijd heeft de wet Le Meur (wet nr. 2024-1039) het micro-BIC-regime voor toeristische gemeubileerde woningen aangescherpt. Voor niet-geclassificeerde toeristische gemeubileerde woningen daalt de omzetgrens naar 15.000 euro met een forfaitaire aftrek die is verlaagd naar 30 %. Elke investeerder die onder deze nieuwe regeling valt, moet zijn rendement volledig herberekenen.
De herintegratie van afschrijvingen in de berekening van de meerwaarde betreft verkopen die plaatsvinden na 15 februari 2025. Een investeerder die zijn eigendom gedurende tien jaar in LMNP heeft afgeschreven, zal zien dat zijn belastbare meerwaarde toeneemt met het bedrag van de afschrijvingen die zijn afgetrokken. De jaarlijkse fiscale winst wordt betaald bij de verkoop.
Om deze onderwerpen verder te verkennen, geven de dossiers gewijd aan vastgoed op Vivez Décorez een gedetailleerd overzicht van verschillende van deze fiscale mechanismen.
DPE-beperkingen en huurbevriezing: de te integreren regelgevende kalender
Het energieprestatiecertificaat (DPE) is niet langer een eenvoudig administratief document. Het bepaalt nu het recht om te verhuren en het toepasselijke huurprijsniveau.
Woningen met een classificatie G zijn sinds 1 januari 2025 verboden voor verhuur. Woningen met een classificatie F zullen volgen volgens de geleidelijke kalender die is vastgesteld door de Klimaat- en Veerkrachtwet. Het kopen van een slecht geclassificeerd pand in de hoop het later te renoveren, brengt het risico van een gedwongen leegstand met zich mee als de werkzaamheden vertraging oplopen.
- Een woning met classificatie G kan sinds januari 2025 niet meer worden verhuurd, wat de verhuurmogelijkheden zonder voorafgaande renovatie onmogelijk maakt.
- De huren van woningen met classificatie F en G zijn bevroren: geen herwaardering is toegestaan, zelfs niet bij een wisseling van huurder.
- De verplichting tot een energie-audit komt bovenop de DPE voor bepaalde transacties, wat de verkooptermijnen verlengt en de acquisitiekosten verhoogt.
Deze regelgevende kalender transformeert de DPE in een financiële variabele. De kosten voor energie-renovatie moeten worden opgenomen in het initiële financieringsplan, niet als een optionele post die over vijf jaar moet worden behandeld.
Werkelijke huurinkomsten: de posten die de simulators vergeten
Online rekentools tonen een aantrekkelijke bruto-rendement aan. Ze delen de jaarlijkse huur door de aankoopprijs en krijgen een percentage. Deze benadering laat verschillende posten buiten beschouwing die, opgeteld, de rentabiliteit met de helft kunnen verminderen.
De onroerendezaakbelasting is de afgelopen jaren aanzienlijk gestegen in veel gemeenten. De gemeenschappelijke kosten omvatten soms bijdragen voor gevelrenovatie of normering. De leegstand, zelfs beperkt tot enkele weken per jaar, drukt op het jaarlijkse rendement. De beheerskosten, als u deze uitbesteedt, vertegenwoordigen doorgaans meerdere punten van de huur.
Het netto rendement na belastingen en kosten is de enige betrouwbare indicator om twee projecten te vergelijken. Een pand dat een hoog bruto rendement toont in een middelgrote stad kan minder presteren dan een duurder pand in een metropool waar de leegstand vrijwel nihil is.
De ervaringen op het terrein verschillen op dit punt: sommige investeerders in middelgrote steden behalen bevredigende netto-rendementen dankzij lage aankoopprijzen, terwijl anderen te maken hebben met langdurige leegstand door een gebrek aan voldoende huurvraag. De lokale huurdruk is belangrijker dan het getoonde bruto rendement.
Vastgoedbelegging en status van de particuliere verhuurder in 2026
De nieuwe status van de particuliere verhuurder, waarvan de contouren in 2026 duidelijker worden, verandert de voorwaarden voor langdurige verhuur. Dit systeem is bedoeld om de verhuur van woningen in gespannen gebieden aan te moedigen, in ruil voor verplichtingen over het huurprijsniveau en de duur van de huurovereenkomst.
De beschikbare gegevens laten nog niet toe om de werkelijke impact van deze status op de rentabiliteit van projecten te meten. De uitvoeringsbesluiten zijn recent, en de eerste evaluaties zullen pas mogelijk zijn na meerdere kwartalen van implementatie.
Wat echter duidelijk is: de vastgoedfiscaliteit wordt jaar na jaar complexer. De tijd waarin een investeerder kon kiezen tussen ongemeubileerde en gemeubileerde verhuur op basis van één enkele lezing is voorbij. Het fiscale regime hangt af van het type eigendom, de energieclassificatie, de locatie, de duur van het bezit en de gekozen exploitatiemethode.
Een investeerder die in 2026 een compromis ondertekent zonder zijn fiscale situatie over tien jaar nauwkeurig te simuleren, loopt een meetbaar risico. De rentabiliteit van een vastgoedproject hangt net zo veel af van de fiscale spreadsheet als van de keuze van de wijk.